Gerd Liebert
Bezirksleiter Schwäbisch Hall AG  

                                                                                                                                                                     Campus&Ratgeber für angehende Bauherren

Faustregel

Eine Faustregel, die allerdings stark von den persönlichen Verhältnissen abhängt, besagte einst über die Finanzierung eines Bauvorhabens:

Die nachfolgenden Erläuterungen ersetzen keine detaillierte Beratung, sondern können diese nur vorbereiten.

Zur Ermittlung der monatlichen finanziellen Belastbarkeit müssen die monatlichen Einnahmen mit den monatlichen Ausgaben abgeglichen werden.

Zur Ermittlung der monatlichen Einnahmen (monatliches Nettoeinkommen, Kindergeld, Erziehungsgeld sowie sonstige Einkünfte wie Mieterträge etc.) und der monatlichen Ausgaben (Lebenshaltungskosten, Steuern, Miete und sonstige Ausgaben) gehen Sie am besten nach der unter dem Checklisten-Logo aufrufbaren Aufstellung vor.

Berücksichtigen Sie beim Abgleich auch den Nebenkostenabgleich zwischen jetziger Wohnung und zukünftiger Wohnung bzw. Eigenheim, die neu anfallende Grundsteuer, Instandhaltungsrücklagen (bei Althaus) bzw. Hausgeld bei Eigentumswohnungen, Unterschiede zwischen bisherigen und zukünftigen Versicherungsbeträgen, sowie einen eventuell auftretenden Mehraufwand an Fahrkosten aufgrund größerer Distanz zum Arbeitsplatz und zu Ausbildungsstätten.

Ziehen Sie von der Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben nochmals einen Sicherheitsbetrag von ca. 5% ab.

Das Ergebnis zeigt Ihnen, wie viel Mittel Ihnen jeden Monat für die Entrichtung von Zinsen und Tilgungsbeträgen verbleiben. Unter dem Thema Kostengrenze können Sie jetzt anhand des ermittelten Wertes ihre persönliche Belastbarkeitsgrenze ermitteln.

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Tilgungsrate

Nachdem Sie den Finanzierungsbedarf anhand des bei Erwerb und Bau festgestellt haben, können Sie Ihre monatliche Belastbarkeit auch von der Wunschseite Was kann ich mir finanziell leisten aus ermitteln. Die für Sie maximal mögliche monatliche Belastung errechnet sich nach der Formel: 

Beispielrechnung:
Zinssatz mit 10-jähriger Zinsbindungsfrist bei 100% Auszahlung von 4,5% bei 1% Tilgung und
50 000 EUR Finanzierungsbedarf:

Sie können durch Umstellen der Formel natürlich auch umgekehrt nach der maximal möglichen Tilgungsrate (Tilgungssatz) fragen, wenn die monatliche Belastung schon feststeht. Zuteilungsreife Bausparverträge können Sie natürlich vorher vom Finanzierungsbedarf abziehen.

Bitte denken Sie daran, dass der Zinssatz nur für die Dauer der gewählten Zinsbindungsfrist Gültigkeit hat. Danach richtet er sich nach dem ‘Zinswetter’ der Hoch- und Niedrigzinsphasen. Müssen Sie nach Ablauf der Zinsbindungsfrist in einer Phase hoher Zinsen Ihre Anschlussfinanzierung auf die Beine stellen, so können u. U. Ihre monatlichen Belastungen sprunghaft ansteigen. Rechnen Sie deshalb in Ihrer Kalkulation besser mit dem höchsten Ihnen angebotenen Zinssatz. Dies verschafft zusätzliche Sicherheitsreserven.

Alternative Zinssicherungsmedien ist zum Beispiel der Bausparvertrag mit festen und kalkulierbaren Zins- und Tilgungsbeiträgen.

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Kostengrenze va. Kreditgrenze

Nachdem Sie Ihre monatliche Belastbarkeit ermittelt haben, können Sie nun die für Sie maximal mögliche Darlehenssumme ermitteln. Dies ist wichtig, um zu klären ob sie jetzt Bauen oder Kaufen können, oder mit der Entscheidung noch zuwarten müssen. Kalkulieren Sie besser eine finanzielle Sicherheitsreserve ein!


Die für Sie mögliche Darlehenssumme errechnet sich nach der Formel

Beispielrechnung:
Zinssatz mit 10-jähriger Zinsbindungsfrist bei 100% Auszahlung von 4,5% bei 1% Tilgung und
600 DM monatlicher Belastbarkeit:

Addieren Sie zu obiger Belastbarkeitsgrenze noch Ihr Eigenkapital hinzu, so kennen Sie Ihren finanziellen Spielraum. Sie wissen jetzt, welche Kategorie von Bauobjekten Sie sich leisten können und wo Ihre persönliche Kostengrenze liegt.

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Finanzierungsbedarf Kostengrenze

Zu den Fremdmittel zählen erstrangige und zweitrangige Hypothek, Bauspardarlehen, öffentliche Baudarlehen (die teilweise als Eigenkapital anrechenbar sind) und sonstige Darlehen.

Banken vergeben Hypothekendarlehen. Die Höhe der Beleihung wird nach dem Beleihungswert des Objektes berechnet. Dieser kann bis zu 60% des Wertes betragen. Als Sicherheit für den Geldgeber erfolgt ein Eintrag der Darlehensbeträge in Abteilung 3 des Grundbuches. Hypotheken werden dabei als erstrangige und zweitrangige Hypothek eingetragen, was die Rangfolge der Gläubigerrechte zum Ausdruck bringt. Lassen Sie sich von verschiedenen Banken ein Angebot machen. Achten Sie dabei jedoch immer auf die Klärung und Vollständigkeit folgender Punkte, um nachher Vergleiche ziehen zu können: Zinssatz, Tilgungsrate, Effektivzinssatz, Termine der Zins- und Tilgungszahlungen, Auszahlungssatz (Disagio), Bedingungen für Sondertilgungen sowie Nebenkosten.

Beim Bausparen erwirbt der Bausparer nach einer mehrjährigen Phase ab ca. zwei Jahren bei Sofortaufzahlung und/oder des regelmäßigen Ansparens das Anrecht auf ein Bauspardarlehen. Die Ansparphase dauert nach Bausparkasse und Tarif unterschiedlich lang, mindestens jedoch 18 Monate. Sie müssen dabei ein bestimmtes Mindestsparguthaben erreichen. Die Zinsen hierauf sind relativ gering und steuerpflichtig. Kommt der Bausparvertrag in die Zuteilungsphase, ist mit ca. drei Monaten unter anderen jedoch mitunter auch sechs oder neun Monate zu rechnen, bis die Bausparsumme endgültig bereit gestellt wird. Auch die Bausparkasse prüft wie jede andere Bank, ob Sie ausreichende Sicherheiten nachweisen können und die Darlehen auch für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen eingesetzt werden.

Selbst preiswertes Baugeld, je nach Tarif zinsgünstig ab ca. 1 1/2% wie es in Niedrigzinsphasen erhältlich ist, sollte niemanden davon abhalten, mit den Geldgebern kräftig zu verhandeln, denn unter den Geldinstituten herrscht Wettbewerb. Neben den professionellen Anbietern wie Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen, sollten Sie sich aber auch nach möglichen Geldgebern im Verwandten- oder Freundeskreis umsehen, mit denen sie eventuell ein zinsgünstigeres Darlehen aushandeln können. In Frage kommen auch Arbeitgeberdarlehen als freiwillige Sozialleistung,  

sowie Darlehen der öffentlichen Hand (Bund und Länder und der KfW*).

Zumeist ist eine ausgewogene Mischung mehrerer Kreditarten die optimale Lösung. Diese Diversifikation ist ratsam. Von Vollfinanzierungen ist abzuraten!

Unter dem Checklisten-Symbol finden Sie einen Finanzierungsplan mit einer Auflistung von Eigenmittel, Fremdmittel, Aufwand für Baufinanzierung, Aufwandminderungen durch Fördermittel sowie Bewirtschaftungskosten. Daraus ergibt sich die Höhe der laufenden Belastung. 

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