Gerd Liebert
Bezirksleiter Schwäbisch Hall AG  

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Bauen & Wohnen - Erbbaurecht

Wohnwünsche entstehen in vielfältigen und oft langfristigen Überlegungen. Sei es die berufliche und oder familieäre Veränderung. Der nicht ausreichende Platz oder gar der Überschüssige Wohnraum der dazu führt sich zu verändern. Wir sind Ihnen gern bereit Unterstüzung zu geben, Ihre Wohnwünsche neu zu ordnen, Ihre neue Heimat zu finden.

 Die nachfolgenden Erläuterungen ersetzen keine detaillierte Beratung, sondern können diese nur vorbereiten.

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Was bedeutet das Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, ein Bauwerk auf fremdem Grund und Boden zu haben. Es ist geregelt in der Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbRVO).

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Wie wird das Erbbaurecht begründet?

Der Vertrag über das Erbbaurecht bedarf der gerichtlichen oder notariellen Beurkundung. Das Erbbaurecht wird dann im Grundbuch ausschließlich an erster Rangstelle eingetragen. Die Erbbaurechtsverordnung schreibt nur sehr geringe Mindestanforderungen vor. Im Vertrag haben deshalb beide Seiten große Gestaltungsfreiheit.

Erbbaurechte werden in der Regel auf eine Laufzeit von 99 Jahren vergeben. Das Grundstück bleibt im Eigentum des bisherigen Eigentümers. Der Erbbauberechtigte wird Besitzer des Grundstücks und Eigentümer des von ihm oder einem anderen errichteten Bauwerks.

Der Erbbauberechtigte hat alle auf das Grundstück entfallenden öffentlichrechtlichen Lasten zu tragen. Dazu gehören die von der Gemeinde erhobenen Kosten für Straßenreinigung, Regenwasserableitung usw. Der Grundeigentümer zahlt die zum Grundstück gehörenden Lasten. Der Erschließungsbeitrag liegt auf dem Erbbaurecht und nicht auf dem Grundstück. Der Erbbauberechtigte ist deshalb zahlungspflichtig, wenn er zum Zeitpunkt der Zustellung einer Rechnung über lange zurückliegende Erschließungsmaßnahmen das Grundstück nutzt. Der Vertrag sollte dies regeln.

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Wer vergibt Erbbaurechte?

Grundstücke im Erbbaurecht werden meist von öffentlichen oder privaten Institutionen vergeben, wie Kirchen, Gemeinden oder Stiftungen.

Was sind die Vor- und Nachteile ? 

   Das Erbbaurecht hat sich seit vielen Jahren bewährt.

   Der Kaufpreis für das Grundstück entfällt.

   Sie können das Erbbaurecht veräußern, vererben und beleihen.

   Das Erbbaurecht kann nicht durch auflösende Bedingungen beschränkt werden.

   Das Erbbaugrundstück kann mit Hypotheken belastet werden.

   Der Eigentümer verliert auf lange Zeit das wirtschaftliche Eigentum an seinem

        Grundstück. Der Erbbauberechtigte wird nur zeitlich begrenzt Eigentümer seines Hauses.

   Sie haben Erbbauzinsen zu zahlen

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Wie hoch ist der Erbbauzins ?

Der Erbbauzins ist schon bei Vertragsabschluß für die gesamte Laufzeit eindeutig festzulegen. Der Erbbauzins beträgt z. B. etwa jährlich 4 % bis 6 % des tatsächlichen Grundstückswertes. Die Höhe des Zinses braucht aber nicht gleich bleibend zu sein.

Allgemein wird aber eine Gleitklausel vereinbart, die eine Anpassung des Erbbauzinses z. B. an die Lebenshaltungskosten vorsieht. Nach der Erbbaurechtsverordnung vom 8.1.1974 (BGBl. 11974 S. 41) ist die Erhöhung der Erbbauzinsen auf ein vernünftiges Maß begrenzt worden. Ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses darf frühestens nach Ablauf von 3 Jahren seit Vertragsabschluß oder der jeweils letzten Erhöhung des Erbbauzinses geltend gemacht werden.

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Wann erlischt das Erbbaurecht ?

Nach Ablauf der vereinbarten Zeit geht das Eigentum am Haus auf den Grundstückseigentümer über. Der Erbbauberechtigte hat einen Anspruch auf angemessene Entschädigung, die dem aktuellen Verkaufswert entspricht. Die Entschädigung kann aber vertraglich ausgeschlossen werden. Wichtig für Sie ist:

   Setzen Sie die Entschädigung bereits im Vertrag fest und knüpfen Sie diese an einen Index.

   Sie eine Kaufoption auf das Grundstück.

   Eine Heimfallklausel (vorzeitige Kündigung des Grundstückseigentümers

        bei Vertragsverstößen) sollte auf schwerwiegende Verstöße begrenzt werden.

   Unterschreiben Sie keine Ankaufsverpflichtung.

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