Gerd Liebert
Bezirksleiter Schwäbisch Hall AG  

Goldene Finanzierungsregeln Rahmenbedingungen an die richtige Finanzierungsberatung eine ausführliche Beratung des Kunden ist unverzichtbar, insbesondere der Übergabe der Modelldarstellung.

Die ideale Baufinanzierung Ohne Eigenkapital geht’s nicht:

Mindestens 1/4 – besser noch 1/3 – der Gesamtkosten sollten vor allem bei größeren Finanzierungen eingebracht werden, z. B. Bausparguthaben, Sparguthaben bei der Bank, ein bereits bezahltes Grundstück.
Die Gesamtkosten abzüglich des Eigenkapitals ergeben den Finanzierungsbedarf.
Beachten Sie im Rahmen einer ganzheitlichen, verbraucherorientierten Finanzierungsberatung die Gesamtfinanzierung und nicht nur eigene Interessen.
Öffentliche Fördermittel sind zeitlich begrenzt!

Mit der folgnden Rechnung können Sie grob überschlagen, was maximal für Sie drin ist.

Gesamtbelastung  Familien sollten in der Lage sein, eine Gesamtbelastung von Zinssatz und Tilgungsanteil von 6 % bis 6,5 % aller Finanzierungsbausteine stemmen zu können. Wird’s hier knapp, besser eine Nummer kleiner bauen.

So viel Immobilie können Sie sich leisten: Überschlägig lässt sich dies so ermitteln:

Tragbare monatliche Rate x 12  / (Zinssatz in % + Tilgungsanteil in %)
Zzgl. Eigenkapital = Preis für Wohneigentum

Höher tilgen – schneller schuldenfrei (i. d. R. bis spätestens zum Renteneintritt)
In Niedrigzinsphasen ist eine hohe Tilgung sogar besonders wichtig. Denn bei niedrigen Zinsen sinkt der Zinsanteil der Annuität nicht so schnell und deshalb nimmt auch der Tilgungsanteil langsamer zu. Die Grafik zeigt am Beispiel eines 100.000 EUR -Darlehens (Zinssatz 2 %), wie sich die Restschuld und Laufzeit je nach Höhe der Anfangstilgung entwickeln.
Beispiel: Bei einem Tilgungssatz von 3 % ist der Kreditnehmer nach gut 25 Jahren schuldenfrei.

Tilgungsdauer von Annuitätendarlehen bei unterschiedlichen Zinssaetzen

Historisch niedrige Zinsen länger als 10 Jahre festschreiben, um die günstigen Zinsen zu sichern, sowie deutlich das Zinsänderungsrisiko für den Kunden zu reduzieren. Angestrebt werden sollten mindestens 15 Jahre laut Stiftung Warentest. Die ersparten Zinsen können für eine höhere Tilgung genutzt werden, um schneller schuldenfrei zu sein.
Für eine Zins- und Planungssicherheit bieten wir unsrem Kunden unsere Konstant-Modelle an, vor allem auch im Rahmen einer Kombinationsfinanzierung.
Restschuld am Ende der Zinsbindung der einzelnen Finanzierungsbausteine berücksichtigen: Für eine mögliche Hochzinsphase nach Zinsbindungsende sollte die Tragbarkeit der Finanzierung gewährleistet sein. Und... Heute schon an die Anschlussfinanzierung denken

Überblick über Ausgaben erstellen und Reserven einplanen:

Nebenkosten ( z. B. Heizung, Wasser, Müll), Betriebskosten Sonstige Verpflichtungen berücksichtigen, z. B.

monatliche Leasing-Raten für das Auto

Absicherung von Arbeitskraft, Familie und Immobilie gegen die Wechselfälle des Lebens (z. B. Hausrat, Risikoversicherung für Todesfall,Arbeitslosigkeit)

Planen Sie Veränderungen der Lebenssituation ein, z. B. Kinderwunsch, Pflege eines Elternteils, Arbeitslosigkeit

Einkommenssituation, insbesondere das Absinken im Rentenalter
Rücklagen für das Objekt (Modernisierungsvorsorge)

Damit unvorhergesehene Ausgaben (Reparaturen, Auto) und laufende weitere Kosten die Finanzierung nicht ins Wanken bringen, empfiehlt Stiftung Warentest drei Nettomonatsgehälter in Reserve zu halten.
Gut, wer sich und seine Familie für den Fall der Fälle abgesichert hat.
Spätestens mit Renteneintritt soll das Eigenheim schuldenfrei sein.
Im Vergleich zur Mietwohnung müssen Sie selbst für Reparaturen und Modernisierungen an seiner Immobilie aufkommen. Daher sollte er mindestens 15 % des Verkehswertes der Immobilie sparen. Unsere Empfehlung: Bausparvertrag.

Gehalt ./.Lebensunterhalt = Tragbare monatliche Rate
Kapitaldienstfähigkeit wird im Zweifel überschätzt, d. h. Kreditnehmer nehmen an, dass sie sich stark im persönlichen Lebensunterhalt einschränken können.

Machen Sie einen ehrlichen Kassensturz und verplanen Sie nicht den letzten Cent, z. B. nicht 13. Monatsgehalt, Sonderzahlungen, Überstunden-Auszahlung einplanen.
Plausbilisierung vornehmen, wie viel konnten Sie in den letzten Jahren für den Wohnwunsch sparen.

Lebensunterhalt Die Regelungen für den erforderlichen Lebensunterhalt sind überall anders, Die monatlichen Belastungen sollten 30 % bis 40 % des Nettofamilieneinkommens nicht übersteigen (ohne Kindergeld). Mind. 700EUR Grundbedarf + 300EUR für jede weitere Person + 200EUR pro Kind monatlich. Das sind z. B. bei einer vierköpfigen Familie 1.400EUR , die mindestens zum Lebensunterhalt verbleiben müssen.

Sonderzahlungen einplanen:
Sollte Sie Geld übrig haben, kann es sinnvoll sein, dieses Geld für die Tilgung des Immobiliendarlehens zu nutzen. Wenn Sie sicher gehen wollen, dann sparen Sie auf ein seperates Konto und setzen Sie es als Tilgung nach Ablauf der Zinsfestschreibung ein, so gehen Sie sicher und bewahren sich vor unannehmlickeiten. Denn direkt zur Tilgung eingesetztes Geld ist unwiederbringlich. Unsere Empfehlung: Bausparvertrag.

Staatliche Fördermöglichkeiten nutzen
Hinweis: Staatliche Fördermittel (KfW, Riester, etc.) sind an strenge Auflagen gebunden. Falls diese Förderung nicht genehmigt wird, ist bei diesem Finanzierungsbaustein evtl. mit höheren Kosten zu rechnen.

Baukindergeld ab 2018 nutzen   +++NEU bis 03.2021 +++
Von 2018 bis März 2021 Anspruch auf Baukindergeld sichern. Es besteht der Anspruch auf Förderung zu 1.200 EUR pro Jahr und Kind über einen Zeitraum von zehn Jahren sofern Voraussetzungen erfüllt sind. Anspruchsberechtigte erhalten also 12.000 EUR Zuschuss.

Stiftung Warentest empfiehlt (Ausgabe4/2012): Wohn-Riester gehört (bei berechtigter Nutzungsfähigkeit) in jede Finanzierung!

Riesterförderung effektiv nutzen

Hohes Einsparpotential bietet der direkte und oder indirekte Einsatz der Rieserförderung in der Baufinanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum. Hierbei wird die eigene Grundförderung als auch die Förderung der im Haushalt befindlichen Kinder genutzt, so lange Kindergeld bezogen wird. Die Förderung ist Einkommensunabhängig. Zu der Grund- und Kinderförderung sind zusätzlich steuerliche Vorteile möglich, der Sonderausgabenabzug je nach Höhe des Einkommens, die die Kosten der Finanzierung erheblich mindern.

Fördertabelle nach dem Altersfördergesetz

Los Geht´s