Bauen & Wohnen - Leistung komplett aus einer Hand

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by Anna Hütte

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Bauen & Wohnen - Baufinanzierung - Vorfälligkeit

 

Aufhebungsverträge
  werden von Kreditinstituten bei vorzeitiger Beendigung eines Darlehensvertrags angeboten. Darin stehen u. a. die Bedingungen für die Aufhebung und die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung
Angemessenes Entgelt
  Kreditinstitute dürfen für den Verwaltungsaufwand, der mit der vorzeitigen Ablösung des Darlehens in Verbindung steht, ein angemessenes Entgelt verlangen. Im Zweifel darf dieser Betrag auch geschätzt werden.
Berechnungsmethoden
  Erste Methode: Beim sogenannten Aktiv/Aktiv-Vergleich werden dem alten Vertragszins die aktuellen Zinsen für Hypothekenkredite gegenübergestellt. Kann die Bank das Geld nur zu einem niedrigeren Zinssatz wieder ausleihen, darf sie den Zinsverschlechterungsschaden plus den entgangenen Gewinn, den Zinsmargenschaden und eine Bearbeitungsgebühr in Rechnung stellen.

Zweite Methode: Beim sog. Aktiv/Passiv-Vergleich wird der Vertragszins mit dem Zinssatz von Bundeswertpapieren mit gleicher Restlaufzeit verglichen. Die Differenz plus einer Bearbeitungsgebühr entspricht der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.
Bundesgerichtshof (BGH)
  hat als höchste Instanz in Sachen Vorfälligkeitsentschädigung am 1. Juli 1997 ein Grundsatzurteil gefällt. Im Revisionsverfahren überprüften die Richter, ob die ergangenen Urteile von untergeordneten Gerichten gesetzmäßig ergangen sind.
Disagio
  Die Zahlung eines Disagios in Verbindung mit einem Hypothekendarlehen ist im Prinzip nichts anderes als eine Zinsvorauszahlung. Diese senkt zwar den Nominalzins, verteuert aber den Kredit über die Gesamtlaufzeit. Für selbstgenutzte Eigenheime ist ein Disagio nicht zu empfehlen.
Erfüllungszeitpunkt
  Darlehensnehmer haben bei einem mit Zinsfestschreibung abgeschlossenen Darlehensvertrag keine Kündigungsmöglichkeiten. Bei einem geplanten Verkauf der Immobilie muss die Bank einer vorzeitigen Vertragsbeendigung zustimmen und den Erfüllungszeitpunkt vorverlegen. Der Grund für den Verkaufswunsch spielt dabei keine Rolle.
Restlaufzeit

ist die zum Ablösezeitpunkt noch verbleibende Zeit bis zum Auslaufen des Darlehensvertrags.

Risikoprämie

 

Die Bank muss bei vorzeitiger Rücknahme des Darlehens auch einen Abschlag auf die bei Darlehensvergabe berechnete Risikoprämie hinnehmen. Schließlich kann Sie mit dem Geld früher als erwartet weiter arbeiten und muss deshalb die Prämie anteilig an den Darlehensnehmer zurückgeben.

Rückzahlung
 

von Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist müssen Kreditinstitute zwar hinnehmen, dürfen dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Sittenwidrig
 

Rechtsgeschäfte, die gegen die guten Sitten verstoßen, sind nichtig (§138 BGB).

Tatsächlicher Nachteil


Hat ein Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung erhalten, die den tatsächlichen Nachteil übersteigt, kann es vom Darlehensnehmer eine Erstattung des zu viel gezahlten Betrages fordern.
Ungerechtfertigte

Bereicherung

behält das Kreditinstitut den zu viel geforderten Anteil der Vorfälligkeitsentschädigung trotz Aufforderung zur Rückzahlung von Seiten des Darlehensnehmers ein, kann damit eine ungerechtfertigte Bereicherung unterstellt werden. (§ 812 BGB)

Verjährungsfrist

Ergibt sich aufgrund des BGH-Urteils zur Vorfälligkeitsentschädigung ein Rückforderungsanspruch, verjährt dieser erst nach 30 Jahren. Das gilt auch für Zins- und Zinseszins.

Verkauf
 

Der vorzeitigen Ablösung eines Festzinsdarlehens müssen Kreditinstitute nur zustimmen, wenn der Eigentümer seine Immobilie verkaufen möchte. Dabei spielt der Grund keine Rolle. Will der Eigentümer nicht verkaufen, sondern lediglich das günstige Zinsangebot einer anderen Bank ausnutzen, muss das finanzierende Kreditinstitut einer vorzeitigen Vertragsbeendigung nicht zustimmen.

Verwaltungsaufwand
 

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen die Kreditinstitute die Ersparnis beim Verwaltungsaufwand berücksichtigen. Wer sein Darlehen vorzeitig an die Bank zurück gibt, erhält auch anteilig zur Restlaufzeit den Verwaltungsanteil zurück.

Verwaltungskosten

dürfen bei der vorzeitigen Rückzahlung in einer angemessenen Höhe verlangt werden. Verbraucherschützer gehen von 50 bis 75 EURO aus.

Vorfälligkeitsentschädigung

 wird von den Kreditinstituten verlangt, wenn ein Hypothekendarlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückgezahlt wird. Der Preis für die vorzeitige Ablösung darf allerdings nicht beliebig hoch sein und muss dem tatsächlich entstandenen Nachteil entsprechen.

Zinsfestschreibung

damit ist die Vereinbarung zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber gemeint, die sich für eine vorgeschriebenen Laufzeit auf einen festen Zinssatz geeinigt haben. Während dieser Zeit haben im Gegensatz zu variablen Zinsvereinbarungen Zinsschwankungen keinen Einfluss auf die Höhe der Zinszahlungen. Während der Vertragsdauer kann der Darlehensvertrag nur unter bestimmten Bedingungen vorzeitig beendet werden.

Zinsmargenschaden

entspricht dem entgangenen Nettogewinn aus dem vorzeitig abgelösten Darlehen. Die Zinsmarge ist der Preisaufschlag der Bank, den sie als Zinsgewinn verbucht.

Zinsverschlechterungsschaden


ist die Differenz zwischen Vertragszins und Wiederausleihezins. Ein Schaden, der über den Zinsmargenschaden hinaus geht, kann von Kreditinstituten geltend gemacht werden, wenn sich aus der Differenz zwischen dem vertraglich vereinbarten Festzins und dem Zinssatz, zu dem das Kreditinstitut das Geld wieder ausleihen kann, Nachteile ergeben.

 

 

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