Bauen & Wohnen - Leistung komplett aus einer Hand

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by Anna Hütte

Campus

 

Vor Vertragsabschluss bei www.liebert.info

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bauen & Wohnen - Vor Vertragsabschluss

Wohnwünsche entstehen in vielfältigen und oft langfristigen Überlegungen. Sei es die berufliche und oder familieäre Veränderung. Der nicht ausreichende Platz oder gar der Überschüssige Wohnraum der dazu führt sich zu verändern. Wir sind Ihnen gern bereit Unterstüzung zu geben, Ihre Wohnwünsche neu zu ordnen, Ihre neue Heimat zu finden.

 Die nachfolgenden Erläuterungen ersetzen keine detaillierte Beratung, sondern können diese nur vorbereiten.

                                                                                                                                                                     Campus&Ratgeber für angehende Bauherren

Zehn Punkte Fragenkatalog

Vor dem Erwerb eines Hauses oder eines Grundstücks sollten Sie den Vertrag genau durchlesen, alle Zweifelsfragen klären, erst dann unterschreiben. Ihre besondere Aufmerksamkeit sollten Sie den nachfolgenden Punkten widmen.

Zur Vorbereitung der Eigentumsübertragung sollten Sie folgendes tun:

   Erkundigen Sie sich über den Verkäufer, wenn er Ihnen nicht bekannt ist, insbesondere über seine Zahlungsfähigkeit, seine Kreditwürdigkeit und seine Solidität.

   Klären Sie bei Ihrem Vertragspartner oder bei dem für seinen Sitz zuständigen Gewerbeamt, ob er als Bauträger oder Baubetreuer gewerbsmäßig tätig ist. In diesem Falle beachten Sie die Hinweise im folgenden.

   Fordern Sie den Vertragsentwurf an. Wenden Sie sich in dieser Angelegenheit an den Verkäufer (Bauträger/Baubetreuer) oder an den Notar, bei dem der Vertrag später unterzeichnet werden soll.

   Lesen Sie die Urkunden genau durch. Schreiben Sie sich alle Fragen auf, die Sie bei der Beurkundung an den Notar richten wollen. Der Notar ist verpflichtet, Sie über alle Risiken des Vertrages zu belehren und Sicherungsmöglichkeiten vorzuschlagen. Er kann dieser Aufgabe nur gerecht werden, wenn Sie ihm Ihre Wünsche und Vorstellungen darlegen.

   Ein notarieller Kaufvertrag, der unrichtige Angaben über den Kaufpreis enthält, ist in vollem Umfang nichtig.

   Beim Bauträgervertrag sind Baubeschreibung und Baupläne mit zu beurkunden.
Nach einem ungeschriebenen Gesetz liegt die Wahl des Notars beim Käufer.

   Vertrag genau durchlesen,

   alle Zweifelsfragen klären,

   erst dann unterschreiben!

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Zehn Ratschläge vor Vertragsabschluss

1. ist der Verkäufer nach seinen Angaben im Vertragsentwurf als Eigentümer des zu verkaufenden Grundstücks im Grundbuch eingetragen?

2. Welche Belastungen, insbesondere Grundschulden und Hypotheken, sind im Grundbuch eingetragen oder werden im Range vor Ihrer künftigen Auflassungsvormerkung noch eingetragen?

3. Ist sichergestellt, dass Sie keine Kaufpreiszahlungen leisten müssen, ehe für Sie eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist oder wenigstens eine Notarbestätigung vorliegt, dass einer solchen Eintragung keine Hindernisse im Wege stehen?

4. Ist sichergestellt, dass der Verkäufer verpflichtet ist, nach Zahlung des Kaufpreises die Auflassung zu erklären?

5. Sind Grundpfandrechte für Gläubiger des Bauträgers eingetragen? Wenn ja, achten Sie darauf, dass auch diese Gläubiger sich zu einer Lastenfreistellung nach Kaufpreiszahlung verpflichten.

6.Prüfen Sie, ob Sie mit Hilfe des Verkäufers schon vor Erwerb des Eigentums eine Hypothek oder eine Grundschuld eintragen lassen können, die von Ihren künftigen Gläubigern (Banken, Bausparkassen) als ausreichende Sicherheit angesehen wird. Andernfalls entstehen ihnen hohe Zwischenfinanzierungskosten oder gar Verzugszinsen.Prüfen Sie, ob Sie mit Hilfe des Verkäufers schon vor Erwerb des Eigentums eine Hypothek oder eine Grundschuld eintragen lassen können, die von Ihren künftigen Gläubigern (Banken, Bausparkassen) als ausreichende Sicherheit angesehen wird. Andernfalls entstehen ihnen hohe Zwischenfinanzierungskosten oder gar Verzugszinsen.Prüfen Sie, ob Sie mit Hilfe des Verkäufers schon vor Erwerb des Eigentums eine Hypothek oder eine Grundschuld eintragen lassen können, die von Ihren künftigen Gläubigern (Banken, Bausparkassen) als ausreichende Sicherheit angesehen wird. Andernfalls entstehen ihnen hohe Zwischenfinanzierungskosten oder gar Verzugszinsen.

7. Bei Bauvorhaben, die erst im Entstehen sind: Stehen die jeweils fälligen Kaufpreisraten in angemessenem Verhältnis zu Grundstückswert und Baufortschritt? Ist eine genaue Baubeschreibung Grundlage und Bestandteil des Kaufvertrages? Ist der Fertigstellungstermin im Kaufvertrag festgelegt?

8. Achten Sie auf die Regelung der Haftung für Baumängel: Ist im Kaufvertrag klargestellt, dass Sie sich letztlich immer an den Bauträger halten können?

9. Enthält der Vertrag eine Regelung darüber, wer die Erschließungskosten zu tragen hat?

10. Und letztlich: Sieht der Vertrag vor, dass Sie durch Ihre Unterschrift irgendwelche Vollmachten erteilen?

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Bau- und Leistungsbeschreibung

Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist Bestandteil des Vertrages. Bei Streitigkeiten über den Lieferund Leistungsumfang ist sie Grundlage für die richterliche Entscheidung. Jeder Anbieter kann die Angaben machen, die er für notwendig erachtet. Ein Vergleich mehrerer Angebote wird für Sie dadurch erschwert, dass ein einheitlicher systematischer Aufbau fehlt.

Sie sollten deshalb die Bau- und Leistungsbeschreibung genauestens durchlesen.

   Notieren Sie sich alle Fragen und verlangen Sie Erläuterungen, falls Ihnen Punkte unklar sind.

  Verlangen Sie möglichst genaue Material-, Mengen- und Qualitätsangaben.Verlangen Sie möglichst genaue Material-, Mengen- und Qualitätsangaben.

   Das verwendete Baumaterial sollte genau spezifiziert werden

   In Schriftform sollten Sie erhalten: Angaben der DIN-Normen, Details zur Wärme- und

        Schalldämmung und zur Isolierung sowie eine ausführliche Beschreibung der Ausstattung.

   Lassen Sie sich die Einheitspreise für Bauteile und einzelne Gewerke nennen.

Klären Sie auch folgende Punkte:

   Mit welchen Materialien werden die Bodenflächen belegt (Teppichboden, Fliesen)?

   Werden die Wandfliesen in den Bädern deckenhoch gefliest (Bordüren, Dekorfliesen)?

   Werden Rollläden im Erd- und Obergeschoss angebracht?

   Werden Innentüren in Edelfurnier oder weißbeschichtet geliefert?

   Mit welchen Sanitärobjekten sind die Badezimmer ausgestattet (Badewanne in Acryl,

        Duschkabine, Bidet, Wandhängendes WC)?

   Kann das Dachgeschoss ausgebaut werden?

   Kann ein Kachelofen oder offener Kamin angeschlossen werden?

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Bauzeitplan

Durch einen Bauzeitenplan werden die gesamten Kosten in möglichst viele Einzelpositionen aufgeteilt. In dem Terminplan sollten in der Senkrechten die einzelnen Kostenarten so weit wie möglich untergliedert werden. In der Waagerechten stehen die Baumonate, in denen die einzelnen Gewerke fertig gestellt sein sollten. Sie behalten dann die Übersicht, ob Ihr Bauvorhaben programmgemäß abläuft und wann die nach und nach zu leistenden Zahlungen fällig werden.

Angaben über die Wohnflächenn

Bei der überschlägigen Ermittlung des angemessenen Kaufpreises werden Sie vom Preis je qm Wohnfläche ausgehen. Die Wohnflächenberechnung ist Bestandteil des Bauantrags. Es gibt im wesentlichen zwei Arten der Berechnung:

   nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BVO). Sie kommt zwingend im öffentlich

        geförderten Wohnungsbau zur Anwendung,

   nach der DIN 283, die sich in einigen Punkten von der II. BVO unterscheidet.

Gemeinsam bei beiden Berechnungsmethoden ist, dass Flächen unter Dachschrägen, unter Treppen, im Keller etc.

   mit einer Mindesthöhe von 2 m voll,

   mit einer Höhe von mindestens 1 m und maximal 2 m zur Hälfte und

   mit einer Höhe unter 1 m nicht anzurechnen sind.

Abzurechnen sind die Grundflächen vonn

Türnischen, Schornsteinen, freistehend raumhohen Pfeilern, Säulen mit mehr als 0,1 qm Grundfläche, Treppen ab 3 Stufen sowie gedeckte Terrassen und Freisitze.Türnischen, Schornsteinen, freistehend raumhohen Pfeilern, Säulen mit mehr als 0,1 qm Grundfläche, Treppen ab 3 Stufen sowie gedeckte Terrassen und Freisitze.

Bei der Berechnung nach der II. BVO kann die Quadratmeterzahl höher ausfallen, da die zum Wohnraum gehörenden Balkone und Loggien und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume mit . 50 % als Wohnfläche gerechnet werden (nach der DIN 283 nur zu 25%).

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Sonderwünsche

Klären Sie vor Vertragsabschluß wie etwaige Sonderwünsche abgerechnet werden. Der Vertragspartner kann Ihnen ergänzend zur Standardausstattung eine Sonderausstattung zum festen Preisen anbieten. Kennen Sie Ihre Sonderwünsche bereits vor Vertragsabschluß, z.B. hinsichtlich der Bodenbeläge, Sanitärobjekte oder Innentüren, lassen Sie die Baubeschreibung erweitern und legen Sie die Preise fest. Vereinbaren Sie auf jeden Fall, dass Sonderwünsche zum marktüblichen Preis abzüglich der diesbezüglichen Minderleistungen verrechnet werden.

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Baulasten

Der beurkundende Notar ist verpflichtet, auf das mögliche Bestehen von Baulasten hinzuweisen. Er ist aber nicht verpflichtet, das Baulastenverzeichnis einzusehen. Die Löschung einer Baulast erfolgt nur, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. In dem Baulastenverzeichnis ist festgelegt, welchen Beschränkungen ein Grundstückseigentümer über die im Grundbuch verankerten Vorschriften hinaus unterliegt.

Im Bauträgervertrag verpflichtet sich ein Unternehmen, ein Eigenheim im eigenen Namen und für eigene Rechnung zu erbauen und das fertige Objekt einschließlich Grundstück dem Käufer zu übereignen. Sie erwerben dann das bebaute Grundstück zum Festpreis vom Bauträger. Gegenüber Behörden und Handwerkern tritt der Bauträger als Bauherr auf. Der Leistungsumfang sollte in der Bau- und Leistungsbeschreibung genau festgelegt werden. Sind z.B. die Erschließungskosten und die Außenanlagen im Festpreis enthalten? Der Käufer ist daran interessiert, Zahlungen nur nach Sicherung des lastenfreien Eigentumserwerbs und der vertragsgemäßen Fertigstellung des Eigenheimes zu leisten. Durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sollen Ihre Vermögenswerte geschützt werden. Auch wenn Ihr Vertragspartner nicht unter diese Bestimmungen fallen sollte, vergleichen Sie einmal, welche Ratentermine Sie vereinbart haben. Ihr Baugeld darf nur für das jeweilige Projekt verwendet werden.

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Wan darf der Bauträger Zahlungen entgegennehmen

Der Bauträger darf Vermögenswerte des Erwerbers nur unter folgenden Voraussetzungen entgegennehmen:

1.  Der Kaufvertrag muss rechtswirksam sein, also von einem Notar beurkundet sein.

2.  Dem Bauträger dürfen keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sein.

3.  Der Anspruch des Erwerbers auf Eigentumsübergang muss sichergestellt sein, und zwar grundsätzlich durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch an vereinbarter Rangstelle (in der Regel an erster Stelle)

4.  Im Falle der Belastung des Grundstücks mit einem Globalpfandrecht zugunsten des Finanzierungsinstituts darf der Bauträger Vermögenswerte des Erwerbers erst verwenden, wenn die Freistellung des Vertragsobjektes aus dieser Belastung sichergestellt ist. Sie erfolgt in der Regel durch Abgabe einer Freistellungsverpflichtung des Finanzierungsinstituts. Die Freistellung ist auch für den Fall zu sichern, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird.

5.  Die Baugenehmigung muss erteilt sein. Nach der MaBV genügt es, wenn bestätigt worden ist, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt oder mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf.         

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Wan sind die Raten zu zahlen

Im Falle des Kaufs in einer frühen Bauphase gelten nachfolgende Zahlungstermine, von denen zu Lasten des Erwerbers nicht abgewichen werden darf:

30 %

nach Beginn der Erdarbeiten

Vom Rest, der mit 100 % angesetzt wird:

40 %

nach Rohbaufertigstellung

8 %

Herstellung der Dachflächen und -rinnen

3 %

nach der Rohinstallation der Heizungsanlagen

3 %

der Sanitäranlagen

3 %

der Elektroanlagen

10 %

Fenstereinbau, einschl. Verglasung

6 %

Innenputz ohne Beiputz

3 %

Estrich

4%

Fliesenarbeiten im Sanitärbereich

12 %

nach Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe

3 %

Fassadenarbeiten

3 %

nach vollständiger Fertigstellung

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Wirkung einer Fertigstellungsgarantie

Der Bauträger darf den gesamten Kaufpreis ohne die zuvor genannten Sicherungen entgegennehmen, wenn dem Erwerber eine Fertigstellungsgarantie eines wirtschaftlich starken Dritten oder eine selbstschuldnerische unbefristete, unwiderrufliche Bankbürgschaft zur Sicherung etwaiger Rückzahlungsansprüche des Erwerbers ausgehändigt wird. Es ist nicht zulässig, die letzte Rate von 3,5 % mit der vorhergehenden Rate fällig zu stellen, wenn der Bauträger in Höhe von 3,5 % eine Bankbürgschaft beschafft. Der im Vertrag festzulegende Fertigstellungstermin darf nicht zu lange hinausgeschoben werden (§ 10 Nr. 1AGBG).

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